기존 세입자 보호책 한계를 노출한 정부책중 하나라는 생각이다. 집값 보다 높은 전세값으로 몸살인 지역 속출이다. 강서구 등 전세보증금 미상환증가 정보불균형 해소로 피해 방지 초첨은 어디에서도 찾기 힘들다.
전세피해(전세값이 집값보다 높다)
이미 전세 계약의 절반이 지난 세입자는 전세보증금 반환 보증 가입 어렵다 주택시장의 침체속에 집값이 크게 하락하면서 최근 평균 전세값이 매매가격을 넘어 전세 피해 위험이 커진 지역이 속출하고 있다. 임대차계약 종료 이후에도 세입자가 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사고도 잦아지면서 정부와 서울시 등 지방자치단체는 앞다퉈 전세피해 방지 대책을 쏟아내는 상황이다. 잇따라 나온 대책은 임대차 시장의 정보 불균형 해소와 세입자 권리 강화에 초점이 맞춰지면서 세입자가 위험매물을 회피할 수 있도록 1차 방어선 구축했다는 평가를 받는다. 하지만 이미 전세로 거주 중인 세입자 보호를 위한 대책은 여전히 미비하다는 지적도 제기된다. 전세값이 집값보다 높아진 모습이 드러난 깡통전세 우려지역의 국토교통부 공개 자료를 보면 최근3개월 전세가율현황에 따르면 전국74.4%,수도권 69.4%, 지방 78.4% 수준으로 집계됐다. 빌라로 통칭하는 연립 다세대주택의 전세가율은 전국 83.1%, 수도권 83.7%, 지방 78.4% 등으로 아파트 전세가율 보다 높았다. 전세가율은 매매가격에 대한 전세가격의 비율로 통상 수치가 높을 수록 매개가격 하락 시 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 커지는 것으로 본다 시 군 구 별 아파트 전세가율은 인천 중구(93.8%), 동구(93.5%), 미추홀구(92.2%), 연수구(90.4%), 남동구(90.4%)등 인천의 5개구가 90%를 넘어 전국에서 가장 높은 수준을 나타냈다. 연립 다세대주택 전세가율 통계에서는 전세가율이 100% 이상인 일명 깡통전세 우려 지역도 속속 포착됐다. 전국에서 충북 청주 흥덕구(128.0%), 청주 청원구(121.5%), 충주시(107.7%), 제천시(104.5%), 보은군(104.5%)등 충북 5개 시 군이 해당 지역에 포함됐다. 읍,면,동 기준으로는 서울 영등포구 영등포동 아파트 전세가율이 103.4%로 전국에서 유일하게 100%를 웃돌았고 연립 다세대주택의 전세가율의 경우 서울에서는 강서구 등촌동이 105.0%로 100%를 넘었다 이에 임대차계약 종료후 전세보증금을 제때 돌려 받지 못한 보증사고도 증가하는 추세다. 지난달에만 전국에서 총511건의 보증사고가 발생했으며 보증사고율은 3.5%로 집계 됐다. 특히 서울강서구(60건.9.4%), 인천미추홀구(53건.21.0%),경기부천시(51건.10.5%) 등 보증사고가 잦았다.국토부가 이날 함께 공개한 경매낙찰 통계를 보면 최근 3개월 동안 전국의 평균 경매 낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가격)은 82.7%로 최근 1년간의 평균 낙찰가율과 비교해 3.5%포인트 낮아진 것으로 나타났다. 이를 통해선 주택이 경매에 넘어가는 경우 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추해 볼 수 있는데, 낙찰가율이 더 낮아졌다는 건 임차인이 돌려 받을 수 있는 보증금이 더 적어졌다는 의미다.
전세사기예방책
임대차 시장정보 불균형 이나 전세피해방지를 위해 정부가 사상 처음으로 지역별 전세가율과 보증사고 형황 경매낙찰 통계 등 정보 공개에 나선 것이다. 임대차 계약 체결시 활용 할 수 있는 각종 정보를 제공 전세 보증금 미환환 비해를 예방하겠다는 취지다. 관계부처가 지난 7월과 9월 각각 발표한 주거분야민생안정방안 과 전세사기 피해방지방안 역시 골자는 비슷하다 임차인이 위험한 전세계약을 체결하지 않도록 사전 관리하고 전세사기 피해를 예방 지원하는데 초점이 맞춰졌다. 이에따른 세부 내용은 자가진단 안심전세 애플리케이션 구축(시세정보,악성임대인명단 등 확인),선순위 권리관계 확인권한 부여, 신축빌라 등 주택가격 산정체계 개선,고전세가율 지역 관리,최우선 변제금액 상향,임차인 대항력 보강 등이다.서울시는 깡통전세,전세사기와 관련된 불법중개행위를 올해 말까지 집중 수사하고 전세가격 적정 여부에 대한 상담서비스를 시행한다. 또 임차보증금 이자 지원 신청자가 전세사기 등으로 피해를 볼 경우 기존 대출 상환 및 이자 지원 기간을 연장하는 방안을 추진하기로 했다. 기준세입자 보호 대책은 여전히 부족하다. 정부와 지자체는 계약 주체 간 정보 격차를 해소하고 안전한 거래환경을 구축하면 적어도 세입자가 위험 매물은 회피할 수 있을 것으로 내다봤다. 하지만 앞서 깡통전세 우려 지역 등에서 전세계약을 맺은 세입자는 당장 할 수 있는 조치가 많지 않아 전세 피해에 대한 불안감은 여전한 상태다. 이에 대해 정부는 전세 보증금 반환보증 가입이 전세사기 등으로부터 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법 이라고 강조한다.
다만 이미 집을 구한 세입자의 경우 전세가율이 100%를 넘은 곳에 머물거나 전세계약 기간의절반이 지났다면 전세 보증금 반환보증에 가입이 어렵다. 정부는 임차인 대항력 보강 차원에서 주택임대차 표준계약서에 임차인의 대항력 효력이 발생 할때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 명시하도록 제도를 개선하기로 했는데 이역시 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부는 임차인이 전입신고 하는 즉시 대항력을 갖추는 것은 현행 민법과 전산시스템상 불가능하다고 판단해 이같은 조치에 나섰다.. 근본적으로 양질의 전세매물 공급이 동반돼야만 악성매물에 따른 피해를 줄일 수 있다는 시각도 있다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대교수)는 세입자 입장에서는 질 좋은 전세 주택을 찾고 싶어도 선택지가 많지 않아 어쩔수 없이 선순위 임차인 근저당이 있는 물건을 선택하는 경우도 많다 면서 전세 피해 예방과 함께 양질의 임대주택 공급도 함께 아뤄져야 의미가 있을 것이라고 말했다.뉴스를 보면서 생각나는 한마디를 하자면 공부 잘하고 머리좋은 사람들이 정치도 할텐데 그 머리는 어디에 사용하는건지~~~ 매번 남의다리 긁는 이느낌은 뭘까 싶다
전세피해란
전세피해란 무엇일까? 전세를 살면서 피부에 와 닿는 전세 피해를 이야기 해 볼까 한다. 지금 살고 있는 아파트에 전세를 들어와 산지 3년째다.그런데 내년이면 지금 아파트 금액을 들고 이사갈 아파트가 없다는 거다.전세금액이 50%를 점프해 버렸기 때문이다.몇 천만원대의 오름이 아니고 억단위의 오름이라니 현실을 인정할 수 없는 전세피해가 이런것들이 포함 된다고 본다.
아파트나 빌라는 쉬임없이 지어지고 늘어나는데 내집하나 갖지 못한 전세 세입자들의 집시같은 이동은 이제 월세 세입자로 변해가는 것이 현실인 듯 하다.변해가는 집없는 세입자들의 방황만 증가시키는 대비책이 되고 있더라.